di Domenico Armillei.
Quando si parla di regolarità urbanistica è opportuno ricordare che, ad ogni immobile deve corrispondere un progetto depositato presso il comune in cui è ubicato, che lo legittima e lo rende conforme alle normative vigenti, è di fondamentale importanza in caso di compravendita o di richiesta di un mutuo.
Il tema della regolarità urbanistica è tornato alla ribalta in relazione all’accesso al Superbonus 110%, ma di questo ci occuperemo più avanti.
Come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01, ogni immobile, per essere realizzato, deve ricevere autorizzazione da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La regolarità urbanistica non è altro che la corrispondenza tra il progetto depositato al comune e lo stato di fatto dell’immobile.
Semplificando, tra ciò che è stato dichiarato e ciò che è stato concretamente realizzato non devono sussistere differenze. Non bisogna confondere regolarità urbanistica e regolarità catastale:
- Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali conservati al Catasto. Quest’ultimo è un ufficio con funzioni prettamente fiscali, quindi non dimostra nulla sulla regolarità edilizia.
- Regolarità Urbanistica: come spiegato prima, si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.
Tra le due, è proprio la regolarità urbanistica a ricoprire un ruolo fondamentale nell’individuazione di un immobile abusivo.
I condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003, consentivano in presenza di abusi o cambiamenti, proprio di regolarizzare l’immobile, in presenza di una Concessione in Sanatoria.
Se si ottiene la sanatoria edilizia da abuso ipoteticamente sanabile (art.36 o 37 comma 4 dpr 380/2001), serve la “doppia conformità strutturale” coesistente. Ciò significa che le sanatorie urbanistiche (da non confondere con i condoni) rilasciate dopo la sentenza sopra indicata sono (meglio dire sarebbero, visto che passano…) illegittime senza le due rispettive “doppie conformità”, sia edilizia, sia strutturale.
Cosa deve quindi fare il tecnico quando assevera?
Verificare l’improbabile sussistenza della doppia conformità strutturale e se questa non c’è, indicarlo nell’asseverazione, onde evitare una dichiarazione che non attesta in maniera completamente fedele ciò che è ora, la situazione strutturale dell’opera.
Poiche una minima discordanza tra progetto e costruito non fa decadere dal Superbonus, ma solo se è entro il 2% come indicato dall’art.34-bis del dpr 380/2001, introdotto dal DL Semplificazioni, il quale prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo. È quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.
Secondo alcuni operatori del settore, sarebbe quindi possibile usufruire del Superbonus 110% anche in assenza di regolarità urbanistica, se le violazioni non superano il 2%.
Consigliamo comunque sempre di rivolgersi ad un giurista e un tecnico esperto di regolarità urbanisticaper assicurarsi della veridicità di questa ipotesi.